Handelbare Flächennutzungszertifikate in der Schweiz

Bauland-Profilierung (Foto: P. Longatti WSL)

Das Wichtigste in Kürze

Beim Forschungsprojekt „Handelbare Flächennutzungszertifikate in der Schweiz“ handelt es sich um ein vom Schweizerischen Nationalfonds gefördertes und finanziertes Projekt, das im Rahmen einer Dissertation bearbeitet wurde. Die Forschungsarbeit untersucht, inwiefern sich das Instrument "Handelbare Flächennutzungszertifikate (FNZ)" zur Reduktion des Flächenverbrauchs und Zersiedelung eignet. Kern des Instruments ist der Handel von begrenzten Rechten zur Bebauung von Flächen. Das Instrument wird mittels einer agentenbasierten Simulation erforscht, in die zahlreiche georeferenzierte Daten einfliessen.

Hintergrund und Zusammenfassung der Dissertation

Seit den 1940er Jahren wird in der Schweiz die ausgedehnte und dynamische Siedlungsentwicklung als Problem betrachtet. Es besteht generelle Einigkeit darüber, dass die Raumplanungsinstrumente, die im Jahre 1979 mit dem Raumplanungsgesetz eingeführt und seitdem mehrmals novelliert wurden, inadäquat für die Bekämpfung der anhaltenden Landnutzung und Zersiedelung sind. Die kürzlich angenommene Zweitwohnungsinitiative ("Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen“) sowie die Annahme des revidierten Raumplanungsgesetzes stehen u.a. für die verbreitete Forderung nach einer strengeren rechtlichen Durchsetzung, weiteren Regulierungen sowie innovativer Instrumente zur Bewältigung dieser Probleme. Ein solches innovatives Instrument stellen “Handelbare Flächennutzungszertifikate” (FNZ) dar.

Das Hauptziel dieses Projektes (Dissertation) ist es, einen Vorschlag für einen FNZ-Markt für die Schweiz vorzustellen, und die dabei resultierenden Folgen und Auswirkungen zu untersuchen. Die Dissertation besteht aus drei thematisch verknüpften und chronologisch aufeinanderfolgenden wissenschaftlichen Artikeln.

Der erste Artikel (Kapitel 2) stellt ein Konzept für einen FNZ-Markt in der Schweiz vor, und auf Grundlage dessen ein agentenbasiertes Modell (ABM) zur Simulation dieses Marktes (FNZ-ABM). Das Konzept wurde zusammen mit Raumplanungs- und Immobilienexperten definiert und erarbeitet, und dies unter Berücksichtigung der speziellen Schweizer Situation sowie der Erfahrungen in anderen Ländern. Im FNZ-ABM werden drei generelle Agententypen unterschieden: Zwei Agententypen repräsentieren Landeigentümer, die Gebote (Käufer) und Offerten (Verkäufer) für FNZ abgeben, und ein Agententyp stellt die FNZ-Handelsplattform dar. Das Modell simuliert den Handel von mehreren FNZ-Einheiten zu festen Paketgrössen nach den Regeln einer Mehrgüter-Doppelauktion mit einem einheitlichen Preis.

Im zweiten Artikel (Kapitel 3) wird eine Befragung vorgestellt, die speziell für die Kalibrierung des FNZ-ABM konzipiert wurde. Es wurden gesamthaft 1‘976 Raumplanungs- und Immobilienexperten – aufgeteilt in vier Landeigentümer-Kategorien – in der ganzen Schweiz kontaktiert. Jede Person repräsentierte einen potentiellen Käufer oder einen potentiellen Verkäufer von FNZ und erhielt einen Fragebogen mit einer einzigartigen und realistischen Situationsbeschreibung. Der Ansatz, Daten mit einer Teilnehmer-spezifischen Befragung zu erheben und damit das ABM direkt zu kalibrieren, erwies sich, trotz der relativ geringen Rücklaufquote (16.75%), als zweckmässig. Es wurden verschiedene Ergebnisse (z. B. Wahrscheinlichkeiten für die Teilnahme am FNZ-Markt, Regressionsmodelle für die Bestimmung und Anpassung des FNZ-Preises (Offerten, Gebote)) für die Integration ins FNZ-ABM berechnet.

Der dritte Artikel (Kapitel 4) basiert auf den Arbeiten und Ergebnissen der vorherigen zwei Kapiteln und stellt das empirisch kalibrierte agentenbasierte Modell (FNZ-ABM), sowie die detaillierten Simulationsresultate vor. Um politisch und ökonomisch relevante Fragen für die Schweiz zu analysieren, wurden bei den Simulationsdurchläufen fünf verschiedene Modell-Einstellungen unterschieden. So konnte beispielsweise gezeigt werden, dass die FNZ-Preise mit bestehenden Landpreisen in der Schweiz vergleichbar sind, d.h. die Preise fürs Bebauen von Land würden nicht steigen. Darüber hinaus konnte dargelegt werden, dass durch den Handel von FNZ bis ins Jahr 2018 11.4 km² nicht-nachgefragtes Bauland (Wohnzone) ausgezont sowie 7.4 km² neues Bauland entwickelt werden könnte. Als Folge davon würde die absolute Bauzonenfläche verringert werden. Schliesslich konnte gezeigt werden, dass die Zweitwohnungsinitiative lediglich einen geringfügigen negativen Einfluss auf die Bauzonenpreise haben wird und dass die Effekte auf den FNZ-Marktpreis demzufolge gering wären.

Die Forschungarbeit stellt das erste agentenbasierte Modell vor, das einen Markt für FNZ simuliert. Die Simulationsergebnisse konnten darlegen, dass das marktbasierte Instrument der handelbaren Flächennutzungszertifikate ein nützliches Instrument sowohl für die Reduktion der Bauzonenfläche als auch zur Entschärfung des Problems der räumlichen Ungleichheiten im Angebot und der Nachfrage nach Bauzonen sein kann. Es sollte jedoch beachtet werden, dass FNZ als Ergänzung bisheriger Raumplanungsinstrumente zu verstehen sind, z.B. sollte das Ausweisen von Sender- und Empfängergebieten nach Planungskriterien erfolgen.

Ansprechpersonen

• Irmi Seidl, Gianluca Menghini (WSL)

Administrativer Rahmen und Bearbeitung des Projekts

Das Forschungsprojekt wurde vom Schweizerischen Nationalfonds SNF für den Zeitraum 11/2009-04/2013 finanziert und als Dissertation an der EPFL (Doktorandenprogramm EDCE) eingereicht. Unterstützt und begleitet wurde das Projekt von folgenden Forschungsgruppen bzw. Instituten:

• Umwelt- und Ressourcenökonomie (WSL)
• Landschaftsökologie (WSL)
  
• Land Use Engineerings Group (ETH)
  
• Institut für Verkehrsplanung und Transportsysteme (ETH)
• Economics and Environmental Management Laboratory (EPFL)

Weitere Infos

• FAQs